小孩子才做選擇，成年人全都要。
01
7，有多重要？
人民幣匯率再次破7。
9月16日，離岸人民幣與在岸人民幣雙雙跌破整數關口“7”。這是繼2019年8月和2020年7月之后，第三次破7。
與年初6.3左右的高點相比，半年多時間，人民幣貶值幅度接近10%。
7，之所以如此重要，在于它早已成為匯率的心理關口。過去每逢破7之際，相關部門都會強力出手，直接喊話、動用外儲、匯率降準、發(fā)行央票皆有之。
其實，從理性角度來看，面對一個瞬息萬變的市場，6.9和7.1并無太大區(qū)別，人民幣雙向波動是正常現象。
但在心理防線面前，是否破7，則關乎整個市場的預期。
畢竟，在人民幣匯率持續(xù)走低的同時，央行非但沒有跟隨收緊貨幣，反而貨幣政策仍在持續(xù)松綁。
年內，美聯儲已經連續(xù)4次加息，而我國央行則是先后3次降息，且樓市利率降息幅度超過了實體經濟。
穩(wěn)房價的天平，似乎壓過了穩(wěn)匯率。
02
加息VS降息
中美經濟周期、貨幣周期，正在走向分化。
美國面臨的最大的問題，是40年來最高通脹的困擾。
中國面臨的問題是，疫情和地緣持續(xù)擾動之下，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱的三重壓力。
因此，為了抗通脹，美聯儲加息，加息，還是加息。
今年以來，美國已經連續(xù)4次加息，第5次即將落地，未來還會持續(xù)加碼。
眾所周知，作為國際貨幣，每一次美聯儲加息之際，就是新興市場動蕩之時。斯里蘭卡等國的債務危機、土耳其等國的超級通脹就是典型例證。
美國加息，全球主要經濟體貨幣都會應聲而落，中國也不例外。
事實上，與其他貨幣相比，人民幣貶值幅度不算夸張。
畢竟，日元對美元匯率創(chuàng)下了1998年的新低，歐元對美元匯率更是首次跌破1比1。
與此同時，為了穩(wěn)經濟，我們選擇了持續(xù)降息。
今年以來，央行已經先后3次降息，樓市基準利率創(chuàng)下20年來新低，而實際房貸利率創(chuàng)下了2009年以來的新低。
眾所周知，房貸利率以5年期LPR利率為基準。過去1年，5年期LPR利率從4.65降到4.3%。
加上之前針對首套房定向降息20bp，最新房貸利率已低至4.1%。
與之對比，2009年時我國房貸基準利率為5.95%，考慮到最低7折的打折因素，當時最低房貸利率僅為4.156%。
而在去年，首套房貸利率最高觸及6%的高位，山頂的風可謂寒徹入骨。
03
保房價VS保匯率
保房價還是保匯率，并非偽命題。
想要保房價，貨幣不但不能收緊，反而還要不斷放水，但這勢必對人民幣帶來貶值壓力，匯率破7就不令人意外。
同樣，如果要保匯率，地產就必然要持續(xù)承壓。要知道，這一次房地產面臨的市場環(huán)境，完全不同于幾年前，地產下行的風險之大，超乎所有人的預期。
幾年前，保房價還是保匯率之爭沒有想象中那么激烈。
原因在于，當時的國際環(huán)境相對穩(wěn)定，我國還有相當大規(guī)模的外匯儲備，再加上不斷強化的資本管制，房價與匯率能夠實現一定程度的平衡。
這一次，地緣環(huán)境不同于以往，疫情沖擊更是懸在頭頂的黑天鵝，房價與匯率遭遇了同向沖擊。
當然，匯率也要穩(wěn)，但相比而言，地產在國民經濟中的重要程度顯然更大，帶來的連帶沖擊也更為明顯。（參閱《誰是最依賴土地財政的城市？》）
地產不穩(wěn)，不說爛尾樓如何清理，許多地方的土地財政都會遭遇沖擊，進而影響到一些城市的財政基本盤。
近段時間，一些中小城市公交停運乃至拍賣殯儀館運營權之類的現象層出不窮，核心原因就在于稅收與土地財政的同步下行。
所以，這種背景下，通過降息、取消限購限貸、發(fā)放棚改貸款來維護樓市穩(wěn)定，就成了必然之舉。
政策的天平，自然轉向了保房價這一邊。
04
人民幣貶值，影響有多大？
人民幣貶值，影響幾何？
一方面，人民幣貶值，無疑有利于出口，但也會抬升進口成本。
不過，這并非簡單的因果關系。
如果歐美經濟持續(xù)衰退，外需減弱也會導致出口增速放緩。同樣，如果地緣沖突加劇，發(fā)達國家加速產業(yè)轉移，外貿也會面臨一定壓力。
同時，美聯儲加息之下，全球主要經濟體貨幣都在貶值，而人民幣貶值力度并不夸張，相比其他貨幣的出口優(yōu)勢也不算明顯。
尤其是，今年以來，疫情、地緣沖突及高溫限電等因素持續(xù)擾動，對制造業(yè)和外貿出口也帶來一定影響。
另一方面，人民幣貶值，這讓原本就外債累累的房地產更是雪上加霜。
當然，既然房企美元債已經出現了集體違約，人民幣貶值還是升值，影響都不大了。
更關鍵的是，匯率如果持續(xù)貶值，可能會導致一定程度的資本外流，從而對資產價格形成挑戰(zhàn)。
這才是匯率貶值最大的挑戰(zhàn)，所以即使保房價優(yōu)先，匯率一定也得穩(wěn)住。
05
保交樓，不保房企？
保房價，樓市又將何去何從？
2022年我國的房地產市場，遭遇的是1998年住房市場化改革以來最大的沖擊，樓市從黃金時代直接掉到了黑鐵時代。
面對地產下行，政策松綁力度之大，堪稱2016年以來最寬松。
房貸利率創(chuàng)下13年新低且不說，包括蘇州、青島、濟南、鄭州在內的強二線城市都在試圖取消限購，極盡刺激之能事。
然而，地產面臨的不只是市場問題，更涉及預期，這不是簡單的松綁或刺激就能逆轉的。
所以，地產救市，并不局限于地產本身，而政策也有了更為明確的取向。
保交樓而不保房企，正在成為共識。
保交樓，是拯救爛尾的有力舉措，也是顧及民生的基本考慮，更是穩(wěn)定市場信心的必然選擇。
與之對比，一些民營企業(yè)可謂尾大不掉，杠桿之高、債務之巨、問題之多，遠非簡單的政策所能挽救，該付出的代價必然要付出。
我們看到，為了防止房企躺平，一些城市出臺了相當嚴厲的舉措。（參閱《零門檻！這個特大城市，真的急了》）
合肥明確，查實房企故意“躺平”等行為的，要嚴格處置，及時曝光。
鄭州更進一步，對不配合復工的房企進行偷漏稅核查，而對房企的預售資金使用情況進行全面審計，追究相關責任。
06
分化的未來
經過這一輪大變局之后，整個地產行業(yè)都將面臨大洗牌。
首先，預售制遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)。即使現售制度仍舊難以普及，至少預售資金監(jiān)管不會再聽之任之。
其次，民營企業(yè)大概率會批量退出市場，一些曾經叱咤風云的地產大佬將會就此沉寂，高杠桿、高負債、高周轉的玩法一去不復返。
黃奇帆說，未來將有2/3的房企離開市場，這句話正在得到驗證。
最關鍵的是，房價只漲不跌的強預期，開始逐步瓦解。即使這一輪救市能夠力挽狂瀾，人們對于房地產的未來也會心存疑慮。
顯然，未來全國樓市將會加速分化。
在黑鐵時代，地產將會失去全民造富效應，而變成一項高風險的投資游戲。
